调查原因:2011年至2015年上半年,广西壮族自治区防城港市法院受理商品房买卖一审案件1804件,买受人组团诉讼渐成主流。
调查发现:开发商委托中介公司代理销售商品房,由中介公司去招揽潜在购房者组团前往售楼部看房,中介公司利用“看房团”活动违规、变相收取费用,灌输“资本运作”等传销理念。这些纠纷的起因主要是开发商卖房时未取得商品房预售许可证和开发商逾期交房。
近年来,广西壮族自治区防城港市商品房买卖合同纠纷案件逐年走高。来自全国各地特别是北方各省的游客到防城港购房后,因中介机构违规预售商品房等原因出现退房潮。据统计,2011年至2015年上半年,防城港市法院受理商品房买卖一审案件1804件,买受人组团诉讼渐成主流。法院分析发现,这类纠纷的主要原因在于开发商逾期交房、未取得预售许可证就违规预售以及逾期办证。
中介机构违规预售引发纠纷
王某和侄子王某福祖籍在福建,2013年11月13日,两人在防城港市一同参加“看房团一日游”,到防城港开启“投资之旅”。
“看房团一日游”近年来在防城港十分常见,游客主要是来自全国各地,特别是来自北方各省,报名费每人10元包一顿午餐。
“防城港市具有极大的发展潜力,这里房价目前已经是最低了,买入一套100平方米海景房总价40万元,首付15万元左右,两年后升值到75万元,可净赚30多万元。”在“一日游”期间,中介公司讲解员诱人的宣讲,使王某、王某福心动不已。
随后,两人在该房产公司分别买了3套房,分别交定金15万元和9万元,并签订了预售合同。2013年12月9日,两人又分别支付了房子的首付款100万元和57万元。
回去后,王某发现该房产公司并没有取得预售许可证,而且他们所买的房子不是一般商品房而是职工合资建房。王某认为,房产公司是变相、违规销售,要求退房。王某打了12315电话并到房产管理局进行投诉,都没能退房成功,便到法院起诉房地产公司。
然而,在王某起诉后,该公司取得了许可证。一审法院防城港市港口区人民法院根据相关法律认为,双方签订的合同有效,对王某等二人要求退还定金和首付的诉请不予支持。今年2月6日,王某等二人上诉至防城港市中级人民法院。防城港市中院于5月4日作出终审判决,驳回上诉人的诉讼请求,维持原判。
近年来,类似王某这样的案件在防城港市逐渐增多。
据防城港市中院副院长周忠介绍,2011年至2015年上半年,防城港市法院共受理商品房买卖一审案件1804件,案件数量逐年上升。案件主要分布在港口区与东兴市,占全市总数的92%以上。买受人大多具有亲属、朋友关系,组团诉讼渐成主流。
开发商与中介机构相互配合
“这些纠纷的起因主要是开发商卖房时未取得商品房预售许可证和开发商逾期交房,买受人要求解除合同,退还购房款、诚意金并赔偿利息损失。”防城港市中院民一庭庭长崔静说。
“看房团”的运作方式通常是开发商委托中介公司代理销售商品房,由中介公司去招揽潜在购房者组团前往售楼部看房,中介公司利用“看房团”活动违规、变相收取费用,灌输“资本运作”等传销理念,夸大宣传防城港的城市发展,歪曲政策本意。他们从房款中收取数万元不等的提成,引发纠纷后,中介公司通常作为共同被告参加诉讼。
在法院受理的一起案件中,来自吉林省图们市的5名买受人分别与开发商签了购房《职工市场运作建房意向书》,约定每套房支付2万元诚意金,工程进度达到±0时付房款总额的20%,在换签时付清余款。随后,开发商分别向买受人出具诚意金收据,计2万元,中介公司向买受人出具购房第一期款收据,计55787元。
事后,买受人了解到该开发商并没有取得商品房预售许可证,是违法预售,中介公司是不当得利,遂将开发商和中介公司告上法院,请求判令归还购房款和诚意金。
一审法院认为,该开发商未取得商品房预售许可证的前提下,与买受人订立商品房预售合同,应当认定无效,收取的2万元诚意金应予以退还。中介公司明知开发商未取得商品房预售许可证,仍然代其销售,并违规向买受人收取第一期款55787元,应当予以退还。中介公司不服,提起上诉。防城港市中院审理后维持原判。
据防城港市中院调研,中介公司往往对买受人宣称其预售的是某单位的职工市场运作建房,可以通过购买内部指标的方式获得低于市场价的房源。看房客误以为捡到便宜,在销售人员的宣传鼓动下,相互影响出手购买。
“非典型”案件定性困难争议大
记者在采访中了解到,此类案件类型多样、新颖,国家相应的法律规范不明确,造成审理困难。
在一起案件中,买受人与开发商签订商品房买卖合同后,又签订一份补充协议(实为租赁合同),约定由买受人将房屋返租给开发商,租金远高于市场价,并有履约担保人在补充协议上签字。
在购房合同约定的房屋产权登记时间届满后,买受人书面请求开发商为其办证,开发商书面回复请求延期办证,并承诺返租协议继续有效并履行。
因开发商未在约定期限内为买受人办理房屋所有权证,买受人将开发商告上法庭,主张双方形成房屋买卖合同关系和房屋租赁合同关系,请求开发商履行合同义务,为其办理房屋所有权证并支付欠付的租金和利息。
对此,开发商辩称,双方签订的房屋买卖合同和返租合同并非双方的真实意思表示,实际情况是开发商以商品房作为抵押向买受人借款,高额租金是开发商支付给买受人的借款本金和利息,双方形成的是民间借贷关系而非商品房买卖合同关系。
对此类案件,如何认定当事人订立合同时的真实意思表示,进而确定双方形成何种法律关系并进行实体处理,实务界对此争议很大。
涉中介公司违规预售商品房的案件调解率低、上诉率高也是法院审理的一个难题。
崔静分析说,开发商财政状况恶化,为了延缓判决生效时间,迫不得已采取上诉的缓兵之计,同时希望能在二审期间达成调解或改判以减轻其应承担的法律责任。另一方面,买受人也意识到开发商资金困难,即便达成调解协议也拿不到钱,干脆不调解,由法院判决后申请执行。
实际上,开发商与中介公司违规预售的代价很高。中介公司工商登记住所地不在防城港,经营场所不固定,公司资产较少,在发生纠纷时可以随时走人。因此,即使法院判决中介公司返还房款,由于开发商与中介公司承担的是连带责任,在中介公司没有履行法律义务的情况下,最终由开发商来买单。
健全监管机制规范销售行为
源源不断涌入的“看房团”,一方面,对提高当地知名度、繁荣房地产和旅游业有积极的促进作用；另一方面,中介团体违法预售、夸大事实宣传,损害买受人的合法权益,影响当地社会和谐稳定。
防城港市中院为此发布相关审判情况的白皮书,对此类案件提出司法建议。
法院建议,由市委、市政府牵头,成立由法院、住建委、房产局、旅游局、物价局、政府督查室等单位组成的商品房纠纷联动化解领导小组,建立商品房买卖纠纷化解联动机制。
如何规范开发商和中介公司的销售行为?法院建议实行备案登记,开发商需将其与中介公司签订的代理合同报送监管部门进行备案登记,并详细说明代理销售的楼盘基本情况、中介公司的代理权限、收费标准等。经过备案的开发商及中介公司的信息要公布在政府网站上,供购房者查阅。监管部门可采取定期检查和明察暗访相结合的方式对开发商及中介公司的销售行为进行监督,发现违规销售的要及时予以处理。
此外,法院还建议媒体以及政府部门发布商品房买卖相关的法律规范、合同范本,指引和规范商品房市场交易行为。加强房地产市场信息系统和信用档案建设,全面、及时、准确地发布市场供求信息,增加交易活动的透明度。对“看房团”活动中存在的违法预售、夸大事实宣传等行为,要依法依规及时查处,并记入企业的诚信档案,适时向社会公布。
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